LA CONFUSA REGULACIÓN DEL USO DE LOS VALORES DE REFERENCIA PARA LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES

El valor de mercado vs. el valor real

El uso del concepto de “valor real” como base para determinar la base imponible en los impuestos de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos, sucesiones y donaciones, había conducido a la Administración a una situación insostenible. La fijación de ese valor era la principal causa de reclamaciones por los contribuyentes, con la circunstancia de que en más de la mitad de ellas los tribunales fallaban a favor de estos.

La mayor fuente de litigios ha sido el abundante y casi exclusivo uso de dictámenes de peritos de la Administración para determinar el valor de los inmuebles. Quizá se colmó el vaso con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2021 reafirmando su repetida y consolidada doctrina de la necesidad de que el perito visite la finca objeto de tasación para emitir su dictamen, ya que de otro modo no puede tener en cuenta del estado del inmueble, los materiales empleados, y demás circunstancias a la hora de emitirlo.

Para eludir tantos inconvenientes la Ley 11/2021 elimina el concepto de “valor real” y lo sustituye por uno nuevo: el “valor de mercado”, que remite a la comparación con el precio alcanzado por otras transacciones, como si los inmuebles fueran bienes muy homogéneos que pudieran tasarse por el medio único de asimilación a operaciones similares. Las modificaciones introducidas por esta Ley, por otra parte, dejan como procedimiento residual la tasación pericial contradictoria.

No es fácil de comprender la sospecha generalizada de la Administración sobre todas las operaciones inmobiliarias, incluso las realizadas por partes independientes, y mucho menos la asimetría en favor del Estado, ya que el valor de referencia sólo es tenido en cuenta si el precio pactado es inferior, en otro caso se atiende al pactado.

¿Qué es el “valor de mercado”?

La reciente Ley lo define: “Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”. Pero para los inmuebles la definición no sirve y ese valor de mercado se concreta en resultado de deducir del “valor de referencia” las cargas que disminuyan su valor, pero no las deudas a cargo de estos bienes, aunque las garanticen.

Para establecer estos “valores de referencia”, la Ley encarga al catastro inmobiliario su determinación de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, y como resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias.

La base imponible para ITP y AJ

La Ley 11/2021 ha establecido que la base imponible para ITP y Actos Jurídicos y Sucesiones y Donaciones será el valor de mercado (o sea, para los inmuebles, el de referencia) o el declarado o el precio pactado, si fueran superiores.

La entrada en vigor de la Ley 11/2021 se produjo el 11 de julio de 2021, día siguiente al de su publicación, pero hasta el 22 de diciembre de 2021 el BOE no anunció que los valores de referencia estarían disponibles para los interesados a partir del uno de enero del 2022 (*). De modo que desde la entrada en vigor de la ley hasta el 1 de enero de 2022 no puede configurarse la base imponible sobre estos valores de referencia, al ser desconocidos, con la particularidad de que la Ley no contiene una norma particular para este periodo transitorio.

¿Qué hacer cuando no está disponible un valor de referencia?

Es evidente que durante el periodo indicado no han existido a disposición de los contribuyentes valores de referencia, y más allá de esa fecha, habrá casos en los que el Catastro no pueda certificar dicho valor (señaladamente, muchos locales industriales y comerciales, complejos residenciales…). La Ley prevé que: “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.” Ahí entra en juego la comprobación administrativa casi desterrada por la nueva ley.

Así pues, si no existe valor de referencia la ley previene que la base declarada por el contribuyente puede someterse a posterior comprobación, para la que tendrá que utilizar, se entiende, los medios del artículo 57 de la LGT y, por tanto, contra su resultado podrá solicitarse tasación pericial contradictoria (art. 57.2). A nuestro entender, para el ITP y AJ, en ausencia de un valor de referencia, el precio pactado por las partes, cuando estas son independientes, es precisamente lo que la Ley define como “valor de mercado”, pues nada hay más probable que la certeza, luego en estos casos, la liquidación realizada sobre este precio carece de razón para ser sometida a una posterior comprobación administrativa.

Impugnación de los valores de referencia

En un procedimiento prolijo y poco propicio para el contribuyente, entre otras cosas porque no está previsto que paralice la acción de cobro de la cuota, la Ley prevé la posibilidad de que el obligado tributario impugne los valores de referencia, y propone dos vías:

1. Cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria, o
2. Con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, si el obligado tributario considera que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos.

En cualquiera de estos procedimientos será conveniente, con el escrito de oposición, aportar pruebas y elementos que desvirtúen el valor de referencia proporcionado por el Catastro. La Administración remitirá las alegaciones al Catastro y la Dirección General del Catastro emitirá a la vista de ellas un informe vinculante, con este informe la Administración resolverá. Contra la resolución de la Administración cabe el recurso económico administrativo.

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(*) El BOE de 22/12/2021 publica la Orden HFP/1423/2021, de 20 de diciembre, por la que se modifica la Orden EHA/2219/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el sistema de firma electrónica de clave concertada para actuaciones en la sede electrónica asociada de la Dirección General del Catastro. Modificación normativa de la clave de acceso.