RECIENTES PRONUNCIAMIENTOS SOBRE TRIBUTACIÓN DE LA VIVIENDA EN IRPF

La tributación de la vivienda en el IRPF es fuente de frecuentes controversias, dando lugar a continuas interpretaciones y aclaraciones tanto por la DGT como por los tribunales. He aquí algunas de las más recientes.

EXENCIÓN DE LA GANACIA OBTENIDA EN LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL

A pesar del largo arraigo de que goza en nuestra norma fiscal la exención en el IRPF de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva, siguen surgiendo dudas y debates.

Concepto de vivienda habitual 

Los requerimientos para que una vivienda tenga la naturaleza de ser habitual vienen expuestos en el artículo 41 bis del reglamento del IRPF; debe, en primer lugar, ser habitada en un plazo de 12 meses desde su adquisición y, una vez cumplido este requisito, debe ser habitada de modo continuado durante, al menos, un plazo de 3 años desde esa fecha.  La DGT aclara que el tiempo de residencia se cuenta desde que se adquirió por el contribuyente, sin que se compute para ello el tiempo de residencia por el interesado anterior a su adquisición (DGT V1427-21).

El reglamento relaja la obligatoriedad de los tres años de residencia continuada en determinadas circunstancias como la muerte del contribuyente, también siempre que concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Entre las causas análogas habrá que añadir: cuando el contribuyente se ve obligado a vender antes de transcurrir los tres años debido a que la vivienda la usurparon un grupo de personas a las que la policía echó y detuvo y con posterioridad recibe amenazas que emocionalmente le impiden seguir residiendo allí (DGT V1845-20); o la necesidad de vender la vivienda debido a los constantes ruidos producidos por la panadería situada debajo del inmueble, que han provocado la necesidad de recurrir a tratamientos psiquiátricos al sufrir agorafobia, trastorno de ansiedad e hipertiroidismo, entre otras patologías (DGT V2512-21). En este sentido, también el crecimiento de la familia justifica el cambio de domicilio y la aplicabilidad de la exención, aunque no hubieran transcurridos tres años de residencia (DGT V1958-17)

Hasta dos plazas de garaje y un trastero se incluyen en la vivienda habitual, siempre que hubieran sido adquiridos conjuntamente con la vivienda habitual, por lo que, cumpliéndose todos los requisitos, también quedará exenta la plusvalía originada en la transmisión de esas dependencias (DGT V0830-16).

Aspectos formales y temporales de la nueva adquisición

La reinversión por la adquisición de la nueva vivienda habitual ha de realizarse dentro del plazo de dos años desde la fecha de la transmisión de la anterior, pero la formalización puede llevarse a cabo pasado este plazo, siempre que la reinversión se realizara en plazo (sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2022, Recurso nº 4629/2020).

En cuanto a la formalización, no es preciso que sea en el sentido jurídico de la teoría del título y modo, sino que basta con reinvertir el importe obtenido por la venta en el pago de una vivienda que se encuentra en construcción (sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2021, Recurso nº 6309/2019).

Como consecuencia de la declaración del estado de alarma, se paraliza el cómputo del plazo de dos años máximo para reinvertir durante 78 días, desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo de 2020 (DGT V1115-20).

En caso de que, habiéndose reinvertido el importe en la adquisición de una nueva vivienda habitual, no fuera entregada en el plazo de 2 años a contar desde la fecha de la transmisión por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente, se podrá solicitar a la Administración la ampliación del plazo. La solicitud deberá presentarse en la Delegación o Administración de la AEAT correspondiente al domicilio fiscal durante los 30 días siguientes al incumplimiento del plazo. Si no se realiza la comunicación, no se podrá considerar exenta la ganancia (sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2020, Recurso nº 4417/2017).

VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL DE MAYORES DE 65 AÑOS

No tributa la ganancia patrimonial que obtiene el contribuyente mayor de 65 años al transmitir la que en ese momento es su vivienda habitual, incluso cuando la transmisión se produzca en los dos años siguientes a que dejara de serlo (DGT V0423-20).

Sí sólo uno de los cónyuges tiene más de 65 años y ambos venden su vivienda habitual, únicamente podrá quedar exonerada de la tributación la parte correspondiente al cónyuge mayor de sesenta y cinco años (DGT V1269-18).

Si se produce la demolición de la vivienda y la posterior venta del terreno, podrá aplicarse la exención por venta de vivienda habitual por mayores de 65 años, siempre que la transmisión tenga lugar dentro del período de los dos años posteriores al momento en que dejó de constituir la vivienda habitual de los contribuyentes (DGT V2444-20).

El plazo de dos años durante el cual la vivienda no pierde la condición de habitual, se empieza a computar desde el momento en que el inmueble dejó de constituir su vivienda habitual, resultando indiferente que se hubiera alquilado durante dicho período (DGT V0791-10).

El requisito de residencia habitual supone una utilización efectiva y permanente de la vivienda por parte del contribuyente y, por tanto, su cumplimiento es una cuestión de hecho que podrá acreditarse por los medios de prueba válidos en Derecho y, sin que, a estos efectos, el empadronamiento en un lugar determinado pueda considerarse ni absolutamente necesario ni que por sí solo sea prueba suficiente de residencia y vivienda (DGT V0342-16).

SUBVENCIONES REHABILITACIÓN ENERGÉTICA

Aunque no es exclusivo de las viviendas habituales, ya que se extiende a todo tipo de edificios, conviene recordar que no tributan las subvenciones recibidas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios aprobadas de los distintos programas regulados por Real Decreto 691/2021, Real Decreto 737/2020 y Real Decreto 853/2021.